Попри очікування, що відкриття ринку землі у 2021 році та допуск юридичних осіб до торгів у 2024 році викличуть вибуховий прибуток, ці ринкові процеси відбуваються плавно. Більшість гучних прогнозів про швидке збагачення приватних інвесторів не справдилися. Поточне зростання вартості гектарів, яке спостерігалося протягом 2021–2024 років, зумовлене радше постковідною інфляцією, енергетичною та продовольчою кризами, а не внутрішнім розвитком галузі.
На відміну від Польщі, де ринок землі отримав потужний стимул завдяки системі субсидій ЄС, український агросектор працює без аналогічної масштабної держпідтримки. Подібність до надійного фінансового активу, наприклад американських облігацій, є хибною: земля не має державних гарантій повернення коштів, а її ціна повністю залежить від конкуренції, воєнних ризиків та прибутковості агровиробництва. Окрім того, зростання ціни на ділянку не завжди веде до підвищення орендної плати, адже вона обмежена можливостями виробників.
Війна суттєво змінила динаміку, перетворивши ринок землі на період охолодження. Аграрії змушені спрямовувати ресурси на виживання та логістику, а не на скупку земель. Додатковими факторами стримування попиту стали високі витрати на управління земельними банками та дефіцит кваліфікованих кадрів. Позитивом такої ситуації є те, що бізнес інвестує у власну техніку, переробку та інфраструктуру, замість заморожування капіталу у вартості самих гектарів.
